【招标信用】【以案说法】创新“带封带押”过户新模式，建立自行处置资产新路径——句容法院探..

在法院执行工作中，房子、土地等不动产的处理一直是个老大难问题——周期长、手续多、变现难。当司法拍卖不再是唯一出路，法院如何在依法办事的前提下，用更灵活务实的办法回应群众期待、破解执行困境？句容市人民法院联合公证处、不动产登记部门，创新推出“带封带押”过户机制，为提升资产处置效率、节约司法资源探索出了一条切实可行的新路子。
传统拍卖遇冷，资产处置陷僵局
句容法院受理的一起借款合同纠纷案中，被执行人徐某、孟某没能按期还上银行贷款，法院依法查封了抵押的房子并进行拍卖。然而，受房地产市场持续低迷影响，这套房子以二十一万余元流拍，银行也不愿意接受以物抵债。如果再把徐某名下的其他房子送进司法拍卖程序，光是评估、公告等环节就要耗费很长时间，更何况法拍房价格往往比市场价还低，很可能拍卖款仍然不够还债，银行的债权实现不了，徐某的债务也卸不掉，案子就这么卡在了半空中，进退两难。
三方协同破题，带封带押通新路
执行实践中，不少被执行人其实想自己找买家卖房还债，但买受人一听说房子被法院查封了、还有银行贷款抵押着，立马就打起了退堂鼓——怕权属不清、怕过不了户、怕惹上官司。久而久之，这条路根本走不通。针对这一难题，句容法院大胆创新，联合公证处和不动产登记中心，共同推出了“带封带押”过户办法。具体操作是这样的：被执行人找到买家后，和申请执行人一起向法院提交自行处置申请；法院审核通过后，公证处出面办理买卖合同公证，买家把购房款先存到公证处的专门监管账户里，谁也不能动；法院随即向不动产登记中心发出协助通知书，把房子直接过户到买家名下，同时解除查封；最后公证处按照法院指令把钱付给银行还清贷款，抵押随之解除，剩下的钱汇到法院账户用于清偿债务。整个过程一环扣一环，资金全程有人监管，权利解封和过户同步完成，买家不再担心交易不安全。
多方共赢见效，沉睡资产焕新生
在这起案件中，徐某找到买家后按照流程完成了申请、公证、过户、清偿全部环节，不足部分自己想办法补上，案子最终圆满解决。“带封带押”过户的好处远不止这一个案子。和传统的司法拍卖相比，这个机制省去了调查、评估、公告、拍卖等一道道繁琐程序，把资产处置时间从几个月甚至几年缩短到几周；通过市场化方式找买家，避免了法拍房被压价太低的问题，有利于最大程度实现房子的价值、提高债权的受偿比例；更重要的是，买卖双方是你情我愿的交易，买家拿到房子后就能直接住进去，从根本上绕开了强制腾退这个执行工作中最让人头疼的难题，既节约了司法资源，也减少了社会矛盾。
“带封带押”过户是句容法院从“重强制”转向“重疏导”的生动实践。它打破了司法拍卖作为不动产处置唯一渠道的老路子，既给了被执行人自救脱困的机会，也为债权人搭建了快速受偿的通道，实现了多方共赢。在当前优化营商环境、推动矛盾纠纷实质性化解的大背景下，这一探索无疑为切实解决执行难问题贡献了可复制、可推广的基层智慧。